买法拍房如何做尽职调查？

　　

尽职调硏,简单的来说就是对所要购买的房子做全面的调研,对于想买法拍房的朋友们来说,尽职调查这一环节是可以掌握主动权的

关于参拍前对于标的物的各方面调查,怎么细致都不为过!

我们在这里把各种需要调研的信息归纳成三大类

1、拍卖房基本信息调研

2、拍卖房交易信息

3、拍卖房风险信息

01拍卖房基本信息调研

法拍房调研不能马虎,基本信息就很多

类型:拍卖标的的属性,金融机构根据这一属性决定贷款的成数。住宅、别墅、商住等等。一般来说住宅贷款的成数最高

区域:拍卖标的坐落的区域

地址:拍卖标的的地址

小区名称:拍卖标的所属的小区

楼高:拍卖标的位于整栋建筑的第几层。

总高:拍卖标的所在建筑的总层高。结合楼高,我们就可以判断出该套房源大致的采光情况以及是不是电梯房等等。

建筑年代:拍卖标的的建造时间。这个决定了金融机构贷款的年限

面积:拍卖标的面积。面积是判断住宅是否是普通房的标准之

区域配套:拍卖标的所属小区的交通、学区、商业的配套情况,公告上就有,不过一般不太正确,去与中介交流交流应该很快就知道了

小区情况:拍卖标的所属小区的人数、在售房源、在租房源情况。

这三个指标分别反映了小区的容量、房源的流通性、房源的居住价值

房屋情况:拍卖标的的户型、装修情况

拍卖时间:本次拍卖会时间。

历史拍卖情况:本标的历史拍卖的时间、价格

当前拍卖信息:本次拍卖公司、联系方式、保证金打款账户、时间等要求

本次拍数:拍卖标的这次是几拍

信息比较多,但想了解这些信息并不难

特别提醒一下,公拍网上所公布的信息不保证信息正确,最好核实一下

房子最终是用来住的,只有充分了解了标的的信息,才能帮助我们更好的评判价值以及是不是适合自己。

02拍卖房交易信息

1、市场热度

市场热度是一个反映同类房源,近期市场的关注热度指标。通过搜集各方挂牌及看房的情况,综合得岀市场热度,数值越高,通过他我们可以直观的看到市场对于房源以及价格的接受程度。

市场热度是我们很重视的一组数据,通过这组数据我可以初步判断出此房未来好不好出售,此组数据越大,说明此房越好岀售;反之越低,可能此房不太好出售或卖不起价。

不过,有时候数据也会骗人,有些小区此数值非常低,并不是因为不好出售,而是自住率极高,没有房子出售或一出来马上就卖掉了,所以一定要去现场做市调

2、评估价

对于拍卖的财产,人民法院都是委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。实际操作中,评估公司给出的评估往往是基于评估物价值。

大家需要重点关注的评估总价、单价、评估时间，其中大家比较容易忽略的重要信息,是评估时间。一般来说,从评估到拍卖都会经过一段时间(少则几个月,多则半年甚至一年以上)。而法院平时比较忙,不会每次重新拍卖都申请价值评估,这就造成了评估价是滞后于市场变化的。

3、市场价(市场调研获得)

套房子在二手交易市场,可以成交的价格,我们一般需要参考的是相同小区,相同户型的二手房最近的成交价格

4、银行认定价(需要找银行的朋友协助调研)

北上广动辄成百上干万一套的房子,绝大多数购房者都是通过贷款的方式购买的。银行会根据自己的内部评估系统,给资产进行估值,并根据这一估值为基数,审批并发放贷款。

5、市场折扣(市场调研所得)

市场折扣=起拍价/市场价。该比例反映了我用几折买到了这套房子,是考核性价比的一个比较关键数据

6、保证金

拍卖保证金是竞买人取得竞买资格的条件之一，竞买人没有按照数额和截止时间要求交付拍卖保证金的,不可以参加拍卖会。拍卖保证金的金额大小由拍卖公司基于拍卖标的实际情况而定,且参考评估值确定比例值,一般为评估值的10%—20%,特殊情况为评估值的30%,具体金额详见拍卖公司所发布的拍卖公告的“拍卖保证金

7、税费

法拍房税费必须当场全额缴纳。常见的缴纳方式有各付个税、买家承担两种。如果你看到中意的拍品上写的是各付个税,恭喜你,买这套房子可以为你省下很多花费。